No. 7527<br />
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE COSTA RICA<br />
DECRETA:<br />
LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS<br />
CAPITULO I<br />
Principios<br />
ARTICULO 1.- Objetivo<br />
El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser<br />
humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este<br />
derecho.<br />
Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y<br />
reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de<br />
propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se<br />
propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas<br />
en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.<br />
CAPITULO II<br />
AMBITO DE LA LEY<br />
ARTICULO 2.- Imperatividad<br />
Esta ley es de orden público.<br />
Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o<br />
prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito.<br />
El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o<br />
facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el<br />
pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento<br />
jurídico costarricense.<br />
ARTICULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos<br />
Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son<br />
irrenunciables.<br />
La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan<br />
renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del<br />
resto de la contratación.<br />
ARTICULO 4.- Ambito de aplicación<br />
Esta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento<br />
de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen<br />
a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial,<br />
artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa<br />
o a actividades y servicios públicos.<br />
Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en<br />
tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley.<br />
ARTICULO 5.- Destino ilegal<br />
El destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser<br />
contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el<br />
bienestar o la tranquilidad públicas.<br />
Es nulo de pleno derecho el contrato o la estipulación que<br />
contravenga esta norma.<br />
ARTICULO 6.- Estado, entes descentralizados y municipalidades<br />
El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades,<br />
en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo<br />
disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico.<br />
El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales<br />
y reglamentarias de la contratación administrativa.<br />
ARTICULO 7.- Inaplicabilidad de la ley<br />
Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:<br />
a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los<br />
establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus<br />
servicios.<br />
b) Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en<br />
zonas aptas para ese destino, según los califique el Instituto<br />
Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que<br />
se alquilen por temporadas. Esa resolución se publicará en el diario<br />
oficial.<br />
c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y<br />
ferias o con ocasión de festividades.<br />
d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda<br />
de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un<br />
local.<br />
e) El arriendo de espacios publicitarios.<br />
f) El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia<br />
de un bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica<br />
su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto,<br />
alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien,<br />
aunque haya registrado a su nombre esos servicios.<br />
g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a<br />
administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y<br />
funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que<br />
prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto,<br />
alcantarillado, electricidad u otros servicios derivados del uso del<br />
bien o porque se haya convenido el uso del bien como remuneración en<br />
especie.<br />
h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de<br />
habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola,<br />
pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo<br />
dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.<br />
CAPITULO III<br />
CONTRATACIÓN<br />
ARTICULO 8.- El arrendamiento<br />
Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan<br />
recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la<br />
otra a pagar un precio cierto y determinado.<br />
Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador<br />
y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se<br />
llama alquiler o renta.<br />
ARTICULO 9.- Facultad de dar<br />
Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por<br />
cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y<br />
quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una<br />
facultad legalmente conferida por autoridad competente.<br />
El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el<br />
consentimiento de los demás partícipes.<br />
La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato,<br />
con derecho a la reparación por daños y perjuicios.<br />
ARTICULO 10.- Facultad de recibir<br />
Puede tomar en arriendo todo el que posea capacidad jurídica o este<br />
legalmente representado.<br />
Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder<br />
especial o generalísimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente<br />
conferida por autoridad competente.<br />
En el arrendamiento, son de aplicación las prohibiciones contenidas<br />
en el<br />
artículo 1068 del Código Civil o las de cualquier otra disposición legal<br />
imperativa. La contravención a estas normas producirá la nulidad del<br />
contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.<br />
ARTICULO 11.- Contenido del contrato.<br />
En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá<br />
contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones:<br />
a) Nombres, calidades y personerías del arrendador y del<br />
arrendatario.<br />
b) Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto<br />
del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el<br />
documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de<br />
posesión. Además, se indicará la ubicación exacta del inmueble.<br />
c) Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones,<br />
servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al<br />
arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso,<br />
los vicios o defectos que acompañan la cosa.<br />
d) Descripción individualizada de otros muebles no fungibles que las<br />
partes convengan incluir en la contratación, con sus características,<br />
numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para<br />
identificarlos.<br />
e) Mención expresa del destino específico al que se dedicará el<br />
inmueble arrendado.<br />
f) Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se<br />
pagará y forma de pago.<br />
g) Plazo del arrendamiento.<br />
h) Domicilios que las partes señalan para las notificaciones.<br />
i) Otras cláusulas convenientes para los contratantes, en<br />
concordancia con lo dispuesto en esta ley.<br />
j) Fecha del contrato.<br />
ARTICULO 12.- Destino doble<br />
De concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino, las<br />
disposiciones de esta ley se aplicarán atendiendo lo principal, según la<br />
naturaleza de la cosa arrendada. En caso de duda, se tendrá por destino<br />
principal el de habitación.<br />
ARTICULO 13.- Consentimiento<br />
El contrato de arrendamiento es perfecto entre las partes desde que<br />
convienen en cosa y precio.<br />
El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse<br />
claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de los que,<br />
necesariamente, se deduzca su voluntad.<br />
ARTICULO 14.- Vicios del consentimiento<br />
Es nulo el contrato en que se consiente por error, fuerza,<br />
intimidación o dolo.<br />
El que contrata por vicio del consentimiento tiene derecho a<br />
indemnización por daños y perjuicios. Será indemnizado solidariamente,<br />
tanto por quien lo indujo a contratar como por quien obtuvo beneficio de la<br />
contratación.<br />
ARTICULO 15.- Vicios redhibitorios<br />
En lo referido a vicios redhibitorios, se estará a lo dispuesto en<br />
los artículos 1133<br />
y 1134 del Código Civil.<br />
ARTICULO 16.- Convenio verbal y comprobante de pago<br />
En ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y las<br />
características propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por<br />
todos los medios de prueba de la legislación civil.<br />
El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el<br />
arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de<br />
arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente<br />
de ese documento.<br />
ARTICULO 17.- Exoneración fiscal<br />
Los contratos de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía,<br />
que consten en instrumento público o en documento privado, así como los<br />
documentos resultantes de la ejecución o de la extinción del contrato,<br />
están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.<br />
ARTICULO 18.- Fecha cierta<br />
Las autoridades judiciales en materia civil del lugar donde se<br />
encuentra el inmueble arrendado, sin perjuicio de las otras formas<br />
autorizadas por ley, procederán a poner fecha cierta en todo contrato, nota<br />
o documento relacionado con los arrendamientos regidos por esta ley.<br />
La actuación judicial se realizará a solicitud verbal de cualquier<br />
persona, sin resolución ni trámite alguno y sin causar derechos ni pagar<br />
especies fiscales o timbres. Bastará que la autoridad judicial exprese una<br />
razón breve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que señale<br />
la Corte Plena.<br />
ARTICULO 19.- Notificación<br />
Una parte de la relación arrendaticia puede notificar a la otra,<br />
mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de<br />
habitación o en el domicilio señalado en el contrato.<br />
Cuando el destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo del<br />
documento o no se encuentre en los lugares indicados, la notificación se<br />
entregará a cualquier persona que aparente ser mayor de quince años que se<br />
halle en la casa de habitación o en el domicilio señalado. En tales casos,<br />
a falta de notario, la notificación se practicará ante dos testigos o ante<br />
la autoridad de policía del lugar, quienes deberán anotar la fecha de<br />
entrega y firmar tanto el original como la copia del documento.<br />
CAPITULO IV<br />
BIENES<br />
ARTICULO 20.- El bien arrendado<br />
La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una<br />
parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin<br />
construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones<br />
de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.<br />
ARTICULO 21.- Bienes muebles no fungibles<br />
También pueden formar parte del arrendamiento los muebles no<br />
fungibles que las partes convengan incluir. Estos bienes deben ser<br />
individualizados en el contrato según sus características, numeración,<br />
estado de conservación y cualquier otro signo que sirva para<br />
identificarlos.<br />
Los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia<br />
de arrendamiento.<br />
ARTICULO 22.- Servicios básicos y excusión de pagar<br />
No pueden arrendarse edificaciones para vivienda o cualquier otro<br />
destino, sin servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y<br />
electricidad, excepto los inmuebles ubicados en zonas rurales donde no<br />
existan esos servicios. En tales casos, el arrendador proveerá al<br />
inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo referente a<br />
servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.<br />
Toda vivienda o local debe ajustarse a las normas técnicas<br />
establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones y los<br />
reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones técnicas y los<br />
estándares mínimos de calidad, vigentes a la fecha de la construcción de la<br />
vivienda.<br />
La falta de servicios básicos y adecuados en una vivienda o local, a<br />
juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del<br />
contrato, faculta al arrendatario para pagar mediante depósito a la orden<br />
de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la<br />
resolución del contrato. En estos casos, le corresponderá al interesado<br />
acudir al procedimiento establecido en el artículo 124 de esta ley.<br />
ARTICULO 23.- Usufructo<br />
El usufructuario puede arrendar el bien, en todo o en parte, de<br />
acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio derecho.<br />
Al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda<br />
sujeto a los términos y las condiciones del derecho de usufructo que<br />
constan en el Registro Público, los cuales deben ser advertidos por el<br />
usufructuario al formalizar el contrato.<br />
Si el usufructuario no cumple con la advertencia mencionada en el<br />
párrafo segundo de este artículo, el arrendatario tendrá derecho a<br />
indemnización por daños y perjuicios.<br />
El contrato de arrendamiento contrario a estas normas es nulo.<br />
ARTICULO 24.- Fideicomiso<br />
El fiduciario puede arrendar el bien inscrito a su nombre en<br />
propiedad fiduciaria, en el Registro Público.<br />
Al celebrarse el contrato, el fiduciario deberá advertir las<br />
limitaciones y las condiciones estipuladas en el fideicomiso, que puedan<br />
afectar los derechos del arrendatario. Si el fiduciario no cumple con lo<br />
anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario tendrá<br />
derecho a indemnización por daños y perjuicios.<br />
El contrato de arrendamiento contrario a las cláusulas del<br />
fideicomiso inscrito en el Registro Público es nulo.<br />
ARTICULO 25.- Condominio<br />
El piso, el apartamento o el local de un inmueble en condominio puede<br />
ser arrendado.<br />
El arrendatario debe ejercer su derecho al uso y goce de la cosa con<br />
estricta sujeción a las facultades y las obligaciones establecidas en la<br />
Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22 de marzo de 1966, y en el<br />
Reglamento del condominio; además, debe acatar los acuerdos generales de la<br />
asamblea de propietarios que el arrendador le comunique al celebrarse el<br />
contrato.<br />
Las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la<br />
vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se<br />
asimilen al pago de la renta.<br />
El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las<br />
deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. En ausencia<br />
del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al arrendatario para que<br />
participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de<br />
la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza.<br />
CAPITULO V<br />
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR<br />
ARTICULO 26.- Obligaciones del arrendador<br />
Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador:<br />
a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico<br />
de la cosa por todo el tiempo del contrato.<br />
b) Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con<br />
sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y<br />
muebles no fungibles convenidos, en buen estado de servicio,<br />
seguridad y salubridad, según el contrato, el destino del bien y la<br />
naturaleza de las cosas excepto si, en el contrato, el arrendatario<br />
asume la obligación de restaurar las cosas en mal estado.<br />
c) Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de<br />
esta ley y el contrato de arrendamiento.<br />
d) No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco<br />
estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de la cosa<br />
arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.<br />
e) Las demás obligaciones indicadas en esta ley o en el contrato de<br />
arrendamiento.<br />
ARTICULO 27.- Evicción y saneamiento<br />
Cuando, por causa de evicción, el arrendatario resulta privado del<br />
uso o goce de la cosa arrendada, el contrato se extingue y el arrendador<br />
esta obligado al saneamiento.<br />
El arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador,<br />
por daños y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y<br />
las consecuencias de su privación.<br />
ARTICULO 28.- Evicción parcial<br />
Si el arrendador fuera vencido en juicio sobre una parte de la cosa<br />
arrendada, el arrendatario podrá reclamar una disminución del precio o la<br />
extinción del contrato si resulta privado de una parte principal de la cosa<br />
y reclamar los daños y perjuicios sufridos.<br />
ARTICULO 29.- Causa conocida de evicción<br />
En los casos de los artículos anteriores, el derecho del arrendatario<br />
para demandar daños y perjuicios, no tendrá lugar si, al celebrar el<br />
contrato, conocía el peligro de evicción y ese conocimiento conste por<br />
escrito.<br />
ARTICULO 30.- Defectos graves<br />
El arrendador responde por los defectos graves de la cosa arrendada<br />
cuando le impidan o disminuyan notablemente al arrendatario el uso y goce<br />
de ella, aunque sobrevengan en el curso del arrendamiento.<br />
El arrendatario puede invocar la rescisión del contrato o pedir una<br />
disminución proporcional del precio; además, reclamar indemnización por<br />
daños y perjuicios, salvo que haya conocido los defectos al tiempo de<br />
celebrarse el contrato y ese conocimiento conste en forma escrita.<br />
ARTICULO 31.- Actuaciones prohibidas al arrendador<br />
El arrendador no puede:<br />
a) suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado,<br />
electricidad ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la<br />
cosa;<br />
b) impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilación de la<br />
edificación;<br />
c) realizar cualquier otra acción que menoscabe, altere o amenace el<br />
derecho del arrendatario al disfrute pacífico de la cosa.<br />
Si por acción u omisión de un tercero se afecta el pleno uso y goce<br />
de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios básicos citados, el<br />
arrendador deberá remover los obstáculos o las limitaciones que afectan el<br />
derecho del arrendatario. Si no lo hace, infringirá las prohibiciones<br />
prescritas en este artículo.<br />
El arrendatario tendrá derecho a reclamar indemnización por daños y<br />
perjuicios debidos a acciones u omisiones tanto del arrendador como de sus<br />
representantes.<br />
ARTICULO 32.- Hechos de terceros<br />
El arrendador no esta obligado a garantizar, al arrendatario, vías de<br />
hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, una servidumbre o el uso<br />
y goce de la cosa. El arrendatario sólo tiene acción contra los autores de<br />
los hechos.<br />
ARTICULO 33.- Obligación de mantener el bien<br />
La obligación del arrendador de mantener el bien en buen estado,<br />
consiste en efectuar las reparaciones que exija el deterioro de la cosa,<br />
causado por la calidad, el vicio o el defecto de ella o el que suceda por<br />
culpa del arrendador, sus representantes o sus dependientes.<br />
Las partes podrán convenir a cual le corresponderá reparar los<br />
deterioros originados por el uso de la cosa o el paso del tiempo. A falta<br />
de estipulación expresa en contrario, esa obligación recaerá sobre el<br />
arrendador, salvo lo dispuesto en el articulo 49 de esta ley.<br />
ARTICULO 34.- Reparaciones necesarias<br />
Sin derecho a elevar por ello la renta, el arrendador esta obligado a<br />
reparar cuanto sea necesario, a fin de conservar la cosa en buen estado<br />
para el uso al que ha sido destinada, a menos que el deterioro sea<br />
imputable al arrendatario o que, por esta ley o convenio, le corresponda<br />
repararlo al arrendatario.<br />
El arrendatario deberá comunicar de inmediato al arrendador, la<br />
urgencia de efectuar las reparaciones necesarias para evitar daños mayores<br />
al bien.<br />
ARTICULO 35.- Reparaciones urgentes y excusión de pagar<br />
Cuando el arrendador, notificado por el arrendatario de la urgencia<br />
de efectuar las reparaciones que le corresponden, no inicia la obra dentro<br />
del plazo de diez días hábiles, salvo que el retraso sea motivado por caso<br />
fortuito o fuerza mayor, el arrendatario esta autorizado para efectuarlas<br />
por cuenta del arrendador. Además, puede retener la parte del alquiler<br />
correspondiente al costo de las reparaciones, más el cargo por intereses,<br />
de acuerdo con la tasa básica pasiva establecida por el Banco Central de<br />
Costa Rica, vigente en ese momento, o bien, invocar la resolución del<br />
contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.<br />
Lo anterior procede siempre y cuando el arrendatario no haya conocido<br />
la urgencia de las reparaciones al celebrar el contrato, excepto si en este<br />
las ha acordado. Cuando el arrendatario ha iniciado las reparaciones, el<br />
arrendador podrá asumirlas en el estado en que se encuentren. En este caso,<br />
pagará al arrendatario los costos en los que haya incurrido, de conformidad<br />
con lo establecido en este articulo.<br />
ARTICULO 36.- Inconformidad del arrendador<br />
Cuando el arrendador no esté conforme con las reparaciones<br />
solicitadas por el arrendatario o con el monto de ellas, podrá recurrir a<br />
la autoridad judicial competente, mediante el proceso abreviado establecido<br />
en el Código Procesal Civil, sin que por ello se suspendan las reparaciones<br />
en la cosa arrendada.<br />
ARTICULO 37.- Mejoras y reparaciones del arrendatario<br />
El arrendador debe pagar las mejoras y las reparaciones efectuadas<br />
por el arrendatario sólo si en el contrato o, posteriormente, lo autorizó<br />
por escrito a realizarlas y se obligó a pagarlas o en el caso del articulo<br />
35 de esta ley.<br />
Las mejoras y las reparaciones realizadas por el arrendatario<br />
quedarán en beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrario, o de<br />
mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la edificación.<br />
ARTICULO 38.- Molestias por reparaciones<br />
El arrendatario debe soportar las molestias que le ocasionen las<br />
reparaciones a cargo del arrendador.<br />
Cuando interrumpan el uso y goce de la cosa, en todo o en parte, o<br />
sean racionalmente imposibles de soportar, el arrendatario puede, según las<br />
circunstancias, invocar la rescisión del contrato o exigir una rebaja de la<br />
renta, proporcional al tiempo que duren las reparaciones.<br />
ARTICULO 39.- Paredes divisorias<br />
El arrendatario tendrá los derechos expresados en el articulo<br />
anterior cuando el arrendador fuera obligado a tolerar trabajos del<br />
propietario vecino, en las paredes divisorias, por los cuales se inutilice,<br />
durante algún tiempo, parte de la cosa arrendada.<br />
ARTICULO 40.- Cambios en la forma del bien<br />
El arrendador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada sin<br />
consentimiento del arrendatario, aunque los cambios que pretenda no le<br />
causen daño o perjuicio aparente.<br />
ARTICULO 41.- Obras sin autorización del arrendatario<br />
Si el arrendador pretende realizar, en la cosa arrendada,<br />
innovaciones u obras que no sean reparaciones o si las ha efectuado contra<br />
la voluntad del arrendatario, este puede, según el caso, oponerse a que las<br />
haga, o demandar la demolición y la restitución de la cosa a su estado<br />
original, o bien, invocar la rescisión del contrato y pedir indemnización<br />
por daños y perjuicios.<br />
ARTICULO 42.- Caso fortuito o fuerza mayor<br />
Si, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la cosa<br />
arrendada se pierde o es destruida en su totalidad o en su parte principal<br />
por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.<br />
Si la destrucción es parcial, pero la cosa se encuentra en<br />
condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario podrá exigir<br />
reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de la reparación,<br />
según sea la importancia de la parte destruida.<br />
Si la reparación implica una evidente mejora de las condiciones<br />
anteriores de las construcciones e instalaciones, igualmente podrá pedirse<br />
un incremento en el alquiler.<br />
Si la cosa solamente esta deteriorada, el contrato subsistirá; pero<br />
el arrendador estará obligado a reparar, inmediatamente, el deterioro hasta<br />
dejarla en buen estado.<br />
ARTICULO 43.- Excusión de pagar<br />
Si, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en<br />
condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se causará<br />
mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente a la<br />
disminución del uso.<br />
CAPITULO VI<br />
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO<br />
ARTICULO 44.- Obligaciones del arrendatario<br />
Son obligaciones del arrendatario:<br />
a) Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin<br />
perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del articulo 58 de<br />
esta ley.<br />
b) Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido.<br />
c) Conservar la cosa arrendada en buen estado.<br />
d) Restituir la cosa al arrendador al final del contrato.<br />
e) Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al<br />
uso de la cosa o la actividad a la que se destina.<br />
f) Las demás que se indican en esta ley o el contrato de<br />
arrendamiento.<br />
ARTICULO 45.- Destino del bien<br />
Según el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede cambiar<br />
la actividad para la que se destina la cosa.<br />
El arrendatario debe limitarse al uso y al goce estipulados, salvo<br />
autorización escrita del arrendador.<br />
A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino de la cosa<br />
será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda, según<br />
su propia naturaleza.<br />
El cambio de destino de la cosa arrendada, que el arrendador no haya<br />
autorizado, en forma escrita, aunque a él no le traiga perjuicio, lo<br />
faculta para presentar el desahucio o invocar la resolución del contrato.<br />
No se considerará cambio del destino para vivienda, la instalación,<br />
en el inmueble arrendado, de una pequeña industria doméstica o artesanal o<br />
el ejercicio de una profesión liberal o técnica, siempre que el<br />
arrendatario y su familia, habiten la edificación, cuando las actividades<br />
cumplan con las disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no<br />
representen inconvenientes para el vecindario, por emanaciones, vibraciones<br />
o ruidos molestos, ni le causen deterioros al bien.<br />
La valoración de estos extremos quedará a juicio del Tribunal<br />
competente.<br />
En todo caso, dentro de los ocho días siguientes, el arrendatario<br />
está obligado a comunicar por escrito, al arrendador, la concurrencia de<br />
uso. Si la comunicación oportuna no se realiza en esa forma, eso dará<br />
derecho al arrendante para resolver el contrato y pedir el desahucio.<br />
ARTICULO 46.- Recibo del bien<br />
A falta de descripción sobre el estado de conservación del bien al<br />
inicio del arrendamiento, la ley presume que el arrendatario lo recibió en<br />
buen estado, salvo prueba en contrario.<br />
ARTICULO 47.- Deber de conservar el bien<br />
El arrendatario debe conservar la cosa en buen estado y responder por<br />
todo daño o deterioro que se cause por su falta, culpa, negligencia o por<br />
la acción u omisión de las personas que habitan con él, sus familiares,<br />
trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes.<br />
ARTICULO 48.- Conservación del bien en buen estado<br />
El arrendatario no conservará la cosa en buen estado cuando:<br />
a) El daño o deterioro de la cosa sea por su falta, culpa o<br />
negligencia o por la de las personas designadas en el artículo<br />
anterior o cuando la abandone sin dejar a una persona que la cuide.<br />
b) Realice obras nocivas a la cosa arrendada o que alteren su forma o<br />
su destino, sin la autorización expresa del arrendador.<br />
c) Deje de efectuar las reparaciones a las que se comprometió en el<br />
contrato o las que le corresponda realizar de acuerdo con esta ley.<br />
ARTICULO 49.- Obligación del arrendatario de reparar.<br />
En los casos señalados en el artículo anterior, el arrendador puede<br />
exigir al arrendatario efectuar las reparaciones, realizarlas por cuenta<br />
del arrendatario y cargar su costo a la renta, obligarlo a destruir las<br />
obras hechas sin su autorización, o bien, invocar la resolución del<br />
contrato y reclamar daños y perjuicios.<br />
ARTICULO 50.- Daños y deterioros<br />
El arrendatario debe reparar los daños y los deterioros causados por<br />
las personas que habitan o visitan el edificio.<br />
ARTICULO 51.- Inspección del bien<br />
El arrendatario tiene el deber de permitir al arrendador la<br />
inspección de la cosa arrendada, conforme a las siguientes reglas:<br />
a) El arrendador podrá visitar el bien, una vez por mes o cuando las<br />
circunstancias lo ameriten, en horas del día o en las horas que el<br />
establecimiento se encuentre abierto. Lo inspeccionará en presencia<br />
del arrendatario o, en su defecto, ante cualquier otra persona mayor<br />
de edad que se encuentre en la casa o local.<br />
b) El arrendador podrá hacerse acompañar por un ingeniero civil o un<br />
arquitecto y por otro técnico, al inspeccionar las instalaciones o<br />
los accesorios del bien.<br />
Durante la inspección, podrán trazarse planos, tomarse<br />
fotografías y anotarse los daños y los deterioros existentes.<br />
c) Cuando el arrendatario no permita inspeccionar el bien, después de<br />
ser requerido en dos ocasiones mediante notificación, el arrendador<br />
podrá invocar la resolución del contrato.<br />
ARTICULO 52.- Deber del arrendatario de avisar<br />
Si, durante el período del arrendamiento, aparece un vicio o defecto<br />
grave en la cosa arrendada, o si urgen medidas de protección para el bien<br />
contra un peligro o un daño previsible, el arrendatario debe avisar, de<br />
inmediato, al arrendador.<br />
El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del arrendador,<br />
en el más breve tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa por parte<br />
de terceros.<br />
Si, en alguno de los casos previstos en este artículo, el<br />
arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce<br />
o se agrava el daño o la acción sobre la cosa, el arrendador podrá invocar<br />
la resolución del contrato y demandar indemnización por daños y perjuicios.<br />
ARTICULO 53.- Circunstancias eximentes de culpa<br />
No habrá culpa por parte del arrendatario si la pérdida, total o<br />
parcial, de la cosa arrendada, su deterioro o la imposibilidad de su<br />
destino, fue motivada por la propia calidad, vicio o defecto de la cosa,<br />
por caso fortuito o por fuerza mayor.<br />
ARTICULO 54.- Goce abusivo del bien<br />
El arrendatario tiene el deber de usar la cosa arrendada sin<br />
ocasionar peligro o perturbación a la tranquilidad pública.<br />
Cuando, en la vivienda o en el local arrendado para cualquier<br />
destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas,<br />
escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, el hecho<br />
constituirá un goce abusivo del bien por parte del arrendatario y se podrá<br />
invocar la resolución del contrato.<br />
ARTICULO 55.- Devolución del bien<br />
Al concluir el arriendo, el arrendatario debe devolver la cosa en<br />
buen estado, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el<br />
tiempo, por caso fortuito o por fuerza mayor.<br />
El arrendatario no es responsable de los deterioros originados en la<br />
propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.<br />
CAPITULO VII<br />
PRECIO<br />
ARTICULO 56.- Precio cierto y determinado<br />
La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de<br />
dinero o en cualquier otro valor equivalente, con tal que sea cierto y<br />
determinado. El arrendatario tiene el derecho irrenunciable de exigir la<br />
entrega del recibo o comprobante de pago mencionado en el artículo 16 de<br />
esta ley, del cual el arrendador conservará una copia. De no entregar el<br />
arrendador ese documento, el arrendatario gozará plenamente de los derechos<br />
que le confiere la presente ley.<br />
ARTICULO 57.- Moneda extranjera<br />
Si la obligación de pagar el precio se conviene en moneda extranjera,<br />
el arrendatario tendrá opción para cancelar la renta en colones, al tipo de<br />
cambio para la venta de la moneda pactada vigente en el Banco Central de<br />
Costa Rica a la fecha del pago.<br />
ARTICULO 58.- Precio y pago<br />
La renta será la que libremente estipulen las partes. El pago de la<br />
renta será por períodos de un mes, salvo pacto en contrario. El<br />
arrendatario puede efectuar el pago dentro de los siete días naturales<br />
siguientes al vencimiento del respectivo período de pago.<br />
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo de<br />
pago, salvo que se haya pactado utilizar otros procedimientos para<br />
acreditar, de forma fehaciente, el cumplimiento efectivo de la obligación<br />
de pago del arrendatario.<br />
En el arrendamiento para vivienda, el arrendador no puede exigir el<br />
pago anticipado de mas de una mensualidad de renta.<br />
ARTICULO 59.- Garantías<br />
Las garantías que acompañan el contrato de arrendamiento, cualquiera<br />
sea su naturaleza, responderán por el pago de los alquileres y por todas<br />
las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo pacto<br />
expreso en contrario.<br />
ARTICULO 60.- Vigencia de la obligación de pago<br />
El arrendatario esta obligado a pagar el alquiler desde el día en que<br />
recibe el bien y debe seguir pagándolo hasta el día en que lo entregue al<br />
arrendador.<br />
La presentación de un proceso de extinción del arrendamiento, por<br />
cualquier causa, no exime al arrendatario de pagar la renta en la forma<br />
convenida. El incumplimiento del arrendatario facultará al arrendador para<br />
invocar, en el mismo proceso, la resolución del contrato, con base en la<br />
falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme.<br />
ARTICULO 61.- Realidad del pago<br />
El pago debe corresponder al precio convenido. Si se paga mediante<br />
cheque o cualquier título valor o por cualquier otra modalidad de pago, el<br />
descargo de la obligación queda sujeto al recibo en dinero efectivo del<br />
precio convenido.<br />
ARTICULO 62.- Pago en fecha posterior<br />
La aceptación del pago por el arrendador, en una fecha posterior a la<br />
acordada, no significa modificación del convenio sobre el día o el período<br />
de pago, salvo pacto escrito en contrario.<br />
El arrendador comunicará al arrendatario, por cualquier medio<br />
escrito, su decisión de poner fin a la tolerancia. Para emprender acciones<br />
judiciales por este concepto, el arrendador debe haber cumplido con este<br />
requisito.<br />
ARTICULO 63.- Lugar de pago<br />
El precio será pagado en el lugar convenido. A falta de convenio, el<br />
pago debe efectuarse en el inmueble arrendado.<br />
ARTICULO 64.- Pago de servicios públicos<br />
Las partes convendrán a cual de ellas corresponderá el pago de los<br />
servicios públicos de acueducto, alcantarillado sanitario, electricidad u<br />
otros servicios originados en el uso de la cosa.<br />
A falta de convenio, al arrendantario le corresponde pagar esos<br />
servicios, excepto la cuota básica del agua. Los recibos por los servicios<br />
públicos correspondientes deberán ser entregados en el inmueble arrendado.<br />
El pago de cuotas de servicios públicos que correspondan al<br />
arrendatario se asimilará al pago del precio del arrendamiento e integrará<br />
con éste una obligación única e indivisible.<br />
El arrendatario está facultado para pagar el monto de los servicios<br />
públicos que utilice y que por convenio correspondan al arrendador, y para<br />
deducir de la renta el importe respectivo. De igual forma podrán deducirse<br />
los costos de reconección de los servicios públicos en cuestión.<br />
Si la entidad que suministra un servicio público lo suspende por<br />
falta de pago del arrendador, el arrendatario puede abonar a lo adeudado lo<br />
correspondiente a la última mensualidad del servicio.<br />
ARTICULO 65.- Derecho de retención<br />
El arrendador, para seguridad de pago, puede retener los objetos<br />
legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre amueblada,<br />
guarnecida o provista, que pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus<br />
hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad.<br />
Se presumirá que pertenecen al arrendatario los bienes que están en<br />
el inmueble arrendado, salvo que exista prueba documental fehaciente en<br />
contrario.<br />
Los bienes retenidos responden, con preferencia a cualquier otro<br />
acreedor, salvo los que tengan derecho real, no sólo al pago del precio o<br />
renta, sino a los servicios, las reparaciones y todas las demás<br />
obligaciones derivadas del contrato.<br />
Cuando los bienes se han trasladado fuera del inmueble arrendado, sin<br />
el conocimiento del arrendador o con su oposición, éste podrá exigir que<br />
sean devueltos a la propiedad, dentro del mes siguiente al día del<br />
traslado.<br />
ARTICULO 66.- Depósito judicial del precio<br />
Dentro del plazo que se establece en el tercer párrafo del artículo<br />
58 de esta ley, el arrendatario puede pagar el precio del arrendamiento,<br />
mediante depósito judicial, sin necesidad de oferta real de pago.<br />
Para que el pago sea válido, el depósito debe efectuarse a la orden<br />
de la autoridad judicial competente del lugar donde está situado el<br />
inmueble y, en la boleta de depósito, deben indicarse el período de<br />
arrendamiento al cual corresponde el pago y la dirección exacta del<br />
arrendador, a quien el Tribunal deberá notificarle la existencia del<br />
depósito.<br />
Los depósitos siguientes, para ser válidos, deben efectuarse a la<br />
orden de la misma autoridad.<br />
Si el arrendatario se limita a depositar la renta, sin promover<br />
diligencias de consignación de pago, la autoridad judicial competente<br />
girará al arrendador el monto del depósito, sin dilación de trámites ni<br />
notificaciones y declarará firme la resolución que recaiga. Los depósitos<br />
siguientes se girarán sin que precise nueva resolución.<br />
ARTICULO 67.- Reajuste del precio para vivienda<br />
En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se<br />
actualizará al final de cada año del contrato.<br />
A falta de convenio entre las partes, se estará a las siguientes<br />
reglas:<br />
a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores<br />
al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al quince<br />
por ciento (15%), el arrendador está facultado, de pleno derecho,<br />
para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor<br />
a esa tasa. La inflación se calculará de acuerdo con el índice<br />
oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de<br />
Estadística y Censos.<br />
b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores<br />
al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al quince por<br />
ciento (15%), la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda<br />
dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el<br />
desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio<br />
necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el<br />
porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la<br />
vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento (15%)<br />
ni mayor que la tasa anual de inflación.<br />
El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquél en<br />
que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al<br />
alquiler, junto con certificación de la Dirección General de Estadística y<br />
Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.<br />
Si el arrendatario no está conforme con el reajuste, puede depositar,<br />
judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto<br />
al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.<br />
Cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este<br />
artículo, será nulo de pleno derecho.<br />
Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio<br />
menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al<br />
índice oficial de precios al consumidor, de la Dirección General de<br />
Estadística y Censos.<br />
Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda<br />
extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato,<br />
sin derecho a reajuste.<br />
ARTICULO 68.- Nulidad del reajuste<br />
En los arrendamientos para vivienda es nulo de pleno derecho todo<br />
convenio en el cual se establezcan reajustes a la renta superiores a los<br />
mencionados en el artículo anterior, sean fijos o porcentuales, periódicos<br />
o únicos, y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde<br />
aparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en<br />
tanto se pruebe la conexidad entre el precio del arrendamiento y la<br />
obligación que se contrae.<br />
ARTICULO 69.- Reajuste del precio para otros destinos<br />
En los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las<br />
partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los<br />
reajustes.<br />
A falta de convenio entre las partes, al final de cada año del<br />
contrato se podrá plantear proceso sumario para definir el reajuste del<br />
precio, o bien, someterse la controversia a la decisión de árbitros o<br />
peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.<br />
CAPITULO VIII<br />
PLAZO<br />
ARTICULO 70.- Plazo del arrendamiento<br />
La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. Se<br />
entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para<br />
los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el<br />
plazo de duración. El plazo se contará a partir del día en que el<br />
arrendatario recibe el bien.<br />
ARTICULO 71.- Prórroga tácita<br />
Habrá prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador no haya<br />
notificado al arrendatario, la voluntad de no renovar el contrato, por lo<br />
menos tres meses antes de la expiración del plazo original o el prorrogado<br />
anteriormente.<br />
La prórroga tácita será por un nuevo período de tres años, cualquiera<br />
que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien.<br />
Con la prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del<br />
contrato.<br />
Sin perjuicio de la prórroga tácita operada, las partes podrán<br />
convenir en modificar las cláusulas del contrato.<br />
ARTICULO 72.- Extinción del contrato por el arrendatario<br />
Salvo pacto escrito en contrario, el contrato de arrendamiento se<br />
extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de<br />
anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento.<br />
La extinción del contrato no altera las responsabilidades de las<br />
partes en cuanto a los demás derechos y obligaciones nacidos del<br />
arrendamiento.<br />
ARTICULO 73.- Plazo en el usufructo y el fideicomiso<br />
El plazo de los arrendamientos, otorgados por usufructuarios y<br />
fiduciarios, expirará al término de duración del derecho del arrendador,<br />
salvo que el título inscrito en el Registro Público autorice, expresamente,<br />
para arrendar por un plazo mayor.<br />
ARTICULO 74.- Departamentos y locales en vivienda propia<br />
Cuando, en un inmueble ocupado por el propietario para su propia<br />
vivienda, la edificación se divida o se levante una nueva para arrendar<br />
departamentos o locales, con muebles o servicios o sin ellos, el arrendador<br />
puede poner término al contrato, sin tener en cuenta el plazo convenido ni<br />
el tiempo transcurrido, siempre que la relación arrendaticia se ajuste a<br />
las previsiones de este artículo.<br />
Para aplicar estas disposiciones son requisitos indispensables:<br />
a) Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para<br />
cualquier otro destino, no sean más de dos.<br />
b) Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o<br />
local tengan la entrada principal en común.<br />
c) Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles<br />
del inmueble o compartan espacios internos, edificados o no.<br />
Para que se produzca la extinción del contrato, bastará que el<br />
arrendador notifique al arrendatario, con un mes de anticipación, su<br />
voluntad de poner fin al arrendamiento.<br />
Si el inmueble deja de ser habitado por el propietario, su cónyuge,<br />
sus ascendientes o sus descendientes por consanguinidad o afinidad, cesará<br />
la aplicación de este artículo y la extinción del arrendamiento solo se<br />
producirá por las demás causas que se establecen en esta ley.<br />
En un inmueble inscrito en el Registro Publico, a nombre de personas<br />
jurídicas, el derecho del propietario lo ejercerá la persona que, por<br />
acuerdo de la asamblea general, ocupa el inmueble.<br />
En la enajenación del inmueble, cualquiera sea la causa, el nuevo<br />
propietario se subrogará en el derecho del arrendador frente a los<br />
arrendatarios, siempre que haya entrado a habitar la vivienda al producirse<br />
el traspaso.<br />
El desalojamiento se tramitará por la vía de desahucio administrativo.<br />
Las partes podrán acordar la exclusión de este régimen para el<br />
departamento o local arrendado.<br />
CAPITULO IX<br />
TRASPASO<br />
ARTICULO 75.- Traspaso del bien<br />
Si por cualquier causa se traspasa el bien arrendado, la propiedad<br />
plena o el derecho de usufructo del bien arrendado, el contrato de<br />
arrendamiento continuará vigente.<br />
El arrendatario tendrá la obligación de pagar el precio al nuevo<br />
titular del dominio o del usufructo, una vez que sea notificado por éste,<br />
con la entrega de la certificación que compruebe el traspaso.<br />
ARTICULO 76.- Traspaso forzoso<br />
El arrendamiento de una finca sobre la cual exista, en el Registro<br />
Público, una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o una<br />
anotación de embargo, anteriores al contrato, durará, como máximo, el plazo<br />
de tres años en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble.<br />
El plazo se contará a partir de la fecha cierta del contrato de<br />
arrendamiento o, en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso<br />
en el Registro Público.<br />
Si el documento de hipoteca, cédulas o embargo, ingresa en el Registro<br />
Público con posterioridad al contrato de arrendamiento de fecha cierta, eso<br />
no perjudicará en nada los derechos del arrendatario.<br />
ARTICULO 77.- Expropiación del bien<br />
Si el traspaso de dominio resulta de una expropiación por causa de<br />
utilidad pública, el contrato se extinguirá, pero antes el arrendador y el<br />
arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme a la<br />
ley.<br />
ARTICULO 78.- Prohibición de ceder o subarrendar<br />
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de<br />
subarrendar o dar en usufructo, uso, habitación, comodato o fideicomiso el<br />
bien arrendado, a menos que medie una autorización expresa del arrendador.<br />
En caso de contravención, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo<br />
personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato.<br />
La tolerancia del arrendador no crea derechos en favor del<br />
arrendatario ni de terceros, hasta tanto no se produzca la prescripción.<br />
ARTICULO 79.- Establecimiento comercial o industrial<br />
De la disposición estipulada en el artículo anterior, se exceptúa al<br />
arrendatario de un local destinado a establecimiento comercial o<br />
industrial, quien puede ceder su derecho de arrendamiento, al traspasar el<br />
establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil.<br />
Para que la cesión del arrendamiento tenga validez, la compra-venta<br />
debe comprender todos los elementos del establecimiento mercantil y<br />
realizarse con arreglo a los trámites establecidos en el Código de<br />
Comercio.<br />
Dentro de los quince días naturales siguientes a la escritura pública<br />
de la<br />
compra-venta mercantil, el cedente y el cesionario del arrendamiento deben<br />
notificar la cesión al arrendador y entregarle copia certificada del<br />
contrato de compra-venta.<br />
El cesionario subroga al arrendatario cedente en todos los derechos y<br />
obligaciones del arrendamiento. No obstante, salvo acuerdo distinto con el<br />
arrendador, el arrendatario cedente será responsable solidario con el<br />
cesionario de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Esa<br />
responsabilidad durará un año a partir de la notificación de la cesión.<br />
De contravenir las disposiciones anteriores, el arrendatario incurrirá<br />
en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del<br />
contrato, por el incumplimiento del arrendatario.<br />
Para aplicar esta disposición legal, debe entenderse por<br />
establecimiento comercial o industrial la actividad empresarial que<br />
implique el contacto general y directo con el publico, con los consumidores<br />
o los usuarios.<br />
ARTICULO 80.- Cambio de destino de un establecimiento<br />
El arrendatario no podrá modificar el giro o la actividad empresarial<br />
del establecimiento comercial o industrial, sin el consentimiento escrito<br />
del arrendador.<br />
En caso de incumplimiento del arrendatario, el arrendador podrá<br />
invocar la resolución del contrato por cambio de destino.<br />
ARTICULO 81.- Quiebra o insolvencia del arrendatario<br />
En la quiebra o en la insolvencia del arrendatario al curador le<br />
corresponde, en representación de la quiebra o del concurso de acreedores,<br />
ejercer los derechos y cumplir con las obligaciones derivados del contrato<br />
de arrendamiento.<br />
Para la cesión a un tercero del derecho de arrendamiento del local<br />
destinado a un establecimiento comercial o industrial, se aplicará lo que<br />
disponen los artículos 78 y 79, en cuanto a la resolución del contrato por<br />
desalojo en lo personal.<br />
El arrendador tendrá la condición de acreedor privilegiado, en<br />
cualquier proceso pendiente o acción que deba ejercer contra el<br />
arrendatario o contra la quiebra o el concurso de acreedores.<br />
ARTICULO 82.- Aplicación de esta ley<br />
Todo lo dispuesto en esta ley, respecto de los arrendadores y<br />
arrendatarios, se aplicará a los subarrendadores y subarrendatarios, lo<br />
mismo que a los cedentes y los cesionarios.<br />
ARTICULO 83.- Gravamen y embargo<br />
El derecho de arrendamiento no puede ser gravado ni embargado.<br />
En los establecimientos comerciales e industriales, el arrendamiento<br />
puede ser gravado con el consentimiento expreso del arrendador.<br />
ARTICULO 84.- Transmisión hereditaria<br />
Los derechos y las obligaciones originados en el contrato de<br />
arrendamiento pasan a los herederos del arrendador y del arrendatario.<br />
La subrogación en los derechos del arrendatario, que resulte en el<br />
trámite del sucesorio, debe notificarse al arrendador dentro de los treinta<br />
días siguientes a la firmeza de la resolución que así lo disponga,<br />
acompañando certificación de la resolución recaída. La falta de<br />
notificación facultará al arrendador para invocar la resolución del<br />
contrato.<br />
ARTICULO 85.- Muerte del arrendatario de vivienda<br />
En caso de muerte del titular en un arrendamiento para vivienda, las<br />
siguientes personas pueden subrogarse en el contrato, de pleno derecho, sin<br />
que precise trámite sucesorio, en el orden de prelación que aquí aparecen:<br />
a) El cónyuge del arrendatario si convive con él.<br />
b) La persona que haya convivido con el arrendatario, como compañera o<br />
compañero, durante por lo menos los dos años inmediatamente anteriores<br />
al tiempo del fallecimiento o, si tienen descendencia común, que<br />
conviva con él al ocurrir el deceso.<br />
c) Los descendientes del arrendatario que, en el momento de su<br />
fallecimiento, estén sujetos a su patria potestad o hayan convivido<br />
habitualmente con él en la vivienda arrendada.<br />
d) Los ascendientes del arrendatario que hayan convivido habitualmente<br />
con él, en la vivienda arrendada.<br />
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia<br />
prevista en el inciso anterior.<br />
f) Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien haya asumido<br />
las responsabilidades económicas del hogar.<br />
El arrendador podrá invocar la resolución del contrato si en el plazo<br />
de treinta días no se le notifica el hecho del fallecimiento del<br />
arrendatario, acompañando certificación registral de la defunción y la<br />
prueba de identidad y del derecho del subrogado.<br />
Si en el momento de fallecer el arrendatario no existe ninguna de las<br />
personas citadas en los incisos anteriores, el arrendamiento quedará<br />
extinguido y el arrendador podrá promover proceso de desahucio por desalojo<br />
en lo personal.<br />
ARTICULO 86.- Nulidad de matrimonio, divorcio o separación judicial<br />
En los casos de nulidad de matrimonio, divorcio o separación<br />
judicial, a menos que haya otro acuerdo entre el arrendador y los cónyuges,<br />
el Juez que tramita el proceso determinará cual de ellos continuará con<br />
todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.<br />
En caso de subrogación, el interesado deberá notificar la decisión<br />
judicial recaída al arrendador, dentro de los treinta días siguientes a la<br />
firmeza de la sentencia, acompañando certificación de la resolución<br />
judicial. La falta de notificación facultará al arrendador para invocar la<br />
resolución del contrato.<br />
ARTICULO 87.- Desvinculación del hogar<br />
En el arrendamiento para vivienda, si el arrendatario extingue,<br />
voluntariamente, el contrato o se desvincula de hecho del hogar, continuará<br />
como titular del arrendamiento el cónyuge que se mantiene habitando la<br />
vivienda.<br />
Para que la subrogación del arrendamiento se opere en favor del<br />
cónyuge, basta que continúe en la ocupación de la vivienda y cumpla con las<br />
estipulaciones del contrato.<br />
Iguales derechos posee la persona que ha convivido con el<br />
arrendatario, como cónyuge, durante por lo menos dos años anteriores o, si<br />
tienen descendencia común, que conviva con él al ocurrir el deceso.<br />
CAPITULO X<br />
REGLAS ESPECIALES PARA LA VIVIENDA<br />
DE CARACTER SOCIAL<br />
ARTICULO 88.- Principios de promoción y conservación<br />
Es un deber del Estado la promoción y conservación de la vivienda.<br />
Los arrendadores de viviendas están en la obligación de dotar los<br />
inmuebles, de las condiciones, las instalaciones y los servicios exigidos<br />
por las normas legales y reglamentarias aplicables, a fin de ofrecer a los<br />
arrendatarios, visitantes y vecinos, las condiciones de sanidad y seguridad<br />
adecuadas.<br />
ARTICULO 89.- Ambito de aplicación<br />
El presente capítulo se aplica a las viviendas calificadas de<br />
carácter social. Las demás disposiciones de esta ley rigen para las<br />
viviendas de carácter social en ausencia de norma expresa en este capítulo.<br />
ARTICULO 90.- Viviendas de carácter social<br />
Son viviendas de carácter social:<br />
a) Las casas o los apartamentos de habitación que tengan un valor en<br />
conjunto para el terreno y la edificación, determinado por el<br />
Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación<br />
Directa, no mayor del límite máximo que se considere como tope por el<br />
Banco Hipotecario de la Vivienda, de conformidad con las atribuciones<br />
asignadas en el artículo 150 de la Ley No. 7052, del 11 de noviembre de<br />
1986.<br />
b) Las que hayan recibido tal calificación en un contrato celebrado<br />
entre el propietario y el Estado, conforme al reglamento que dictará el<br />
Poder Ejecutivo.<br />
ARTICULO 91.- Reparaciones del arrendatario<br />
El arrendatario sólo puede obligarse en el contrato a responder por<br />
los daños y los deterioros que señala el artículo 47 de esta ley y a<br />
realizar las reparaciones que indica el artículo 50 de la presente ley.<br />
Cualquier estipulación que obligue al arrendatario a realizar otra<br />
clase de mejoras o reparaciones en el inmueble, será nula de pleno derecho.<br />
ARTICULO 92.- Garantía y pago anticipado<br />
El arrendatario no puede ser obligado a pagar, anticipadamente, más<br />
de una mensualidad de la renta ni a rendir garantía por una suma mayor de<br />
una mensualidad.<br />
Toda obligación contraria a esta norma es nula de pleno derecho.<br />
ARTICULO 93.- Peligro para la salud o la seguridad<br />
Cuando el inmueble, por su ubicación, condición o estado, constituya<br />
un peligro para la salud o la seguridad de los ocupantes o de los vecinos,<br />
la autoridad sanitaria o municipal puede ordenar al arrendador la<br />
realización de las obras necesarias o que tome las medidas<br />
correspondientes, dentro del plazo perentorio que le fije.<br />
Si el responsable no acata la orden, la autoridad sanitaria o<br />
municipal podrá efectuar, directamente, la obra o la acción correctiva a<br />
costa del arrendador.<br />
El arrendatario también tiene la facultad de pedir al arrendador la<br />
realización de las obras necesarias, para proteger a los ocupantes de la<br />
vivienda y a los vecinos.<br />
Si el arrendador no inicia las reparaciones en el plazo de diez días<br />
hábiles siguientes a la notificación del arrendatario, éste podrá realizar<br />
las obras a costa del arrendador.<br />
En cualquier caso, el arrendatario puede invocar la resolución del<br />
contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.<br />
ARTICULO 94.- Excusión de pagar y aplicación de la renta<br />
El arrendador no tiene derecho a recibir el pago de la renta, hasta<br />
tanto no lleve a cabo las reparaciones necesarias para la salud o la<br />
seguridad de los ocupantes de la vivienda o de los vecinos.<br />
Si por omisión del arrendador las reparaciones las realiza el<br />
arrendatario, este tiene derecho de aplicar la renta para amortizar el<br />
costo de las obras más la tasa de intereses básica pasiva establecida por<br />
el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, a partir de la<br />
finalización de las obras.<br />
Si las reparaciones las realiza un organismo público, el arrendatario<br />
debe pagarle la renta a este hasta cubrir el valor de la inversión, más la<br />
tasa de intereses básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa<br />
Rica, vigente en ese momento y un dos por ciento (2%) mensual de multa, a<br />
partir de la finalización de las obras.<br />
ARTICULO 95.- Improcedencia de reajuste por reparaciones<br />
El arrendador no tendrá derecho a reajuste de la renta, aunque haya<br />
hecho las reparaciones directamente o las haya realizado el arrendatario o<br />
un organismo público.<br />
ARTICULO 96.- Reajuste de la renta<br />
Todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho con base en<br />
el índice oficial de precios al consumidor de la Dirección General de<br />
Estadística y Censos, conforme a las reglas que establece el artículo 67.<br />
ARTICULO 97.- Desalojo de vivienda por autoridades<br />
Si por razones de salud o seguridad es absolutamente necesario<br />
desalojar una edificación, las autoridades de policía lo efectuarán tomando<br />
en consideración los derechos humanos de los moradores y ejecutando el<br />
desalojamiento en el plazo y en las condiciones que, según las<br />
circunstancias, sean aconsejables para su propia seguridad y la de los<br />
vecinos.<br />
El arrendatario desalojado tiene el derecho de reclamar daños y<br />
perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador.<br />
ARTICULO 98.- Plazo adicional para desalojar<br />
El Tribunal ante el cual penda un proceso arrendaticio de<br />
desalojamiento puede, de oficio o a solicitud del propio arrendatario,<br />
otorgar un plazo adicional para el desalojamiento de la vivienda, no mayor<br />
de treinta días, en casos de enfermedad, desamparo u otro motivo de fuerza<br />
mayor justificado, siempre que no exista un peligro inminente para la salud<br />
o la seguridad de los moradores de la vivienda o de los vecinos.<br />
ARTICULO 99.- Enervación del proceso<br />
Cuando se haya promovido un proceso arrendaticio para el lanzamiento<br />
por causa de falta de pago de la renta, el arrendatario de una vivienda de<br />
carácter social puede enervar el proceso, si paga al arrendador o deposita<br />
judicialmente el importe de los alquileres adeudados, los servicios, los<br />
gastos que le correspondan y las costas del juicio en el momento de la<br />
enervación.<br />
La enervación no tendrá lugar cuando se haya producido otra durante<br />
los doce meses anteriores.<br />
Como consecuencia de la enervación, la autoridad judicial suspenderá<br />
los procedimientos, cualquiera que sea el estado del proceso, siempre y<br />
cuando no haya sentencia firme.<br />
ARTICULO 100.- Expiración del plazo<br />
La extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo,<br />
respecto de una vivienda de carácter social, sólo procede cuando el<br />
arrendador la solicita para uso propio o de sus familiares, siempre que<br />
aquel o estos no hayan habitado en vivienda propia durante el ultimo año o<br />
para una nueva construcción total.<br />
En el supuesto del párrafo anterior, cuando el arrendador tenga varios<br />
locales en alquiler, será facultad suya escoger el que vaya a ocupar.<br />
ARTICULO 101.- Prevención de desalojamiento<br />
La prevención de desalojamiento se debe hacer con una anticipación no<br />
menor de tres meses de la fecha de expiración del plazo fijado en el<br />
contrato, o bien, a falta de plazo contractual, de la fecha de expiración<br />
del plazo mínimo de tres años o de su última prórroga.<br />
Si la prevención no se hace con la anticipación estipulada, el plazo<br />
del arrendamiento se prorrogará, tácitamente, por un nuevo período de tres<br />
años.<br />
La prevención de desalojamiento puede hacerse judicialmente o mediante<br />
acta notarial que se practicará en el inmueble arrendado. En este último<br />
caso, el notario público será responsable de entregar al arrendatario los<br />
documentos que señalan los artículos 102 y 103 de esta ley.<br />
ARTICULO 102.- Prevención para habitación<br />
Los familiares para quienes puede solicitarse el desalojamiento son<br />
el cónyuge, los ascendientes y descendientes hasta el segundo grado<br />
inclusive y los hermanos.<br />
En el caso de una persona jurídica, el derecho del arrendador a<br />
solicitar el inmueble para habitación lo ejercerá aquel a quien designe la<br />
asamblea general; pero, esa designación, para este efecto, no podrá<br />
cambiarse en un período menor de tres años.<br />
La persona para la que se solicita la vivienda deberá ocuparla en el<br />
curso de los tres meses siguientes a partir del desalojo.<br />
A la prevención deben agregarse los siguientes documentos:<br />
a) Escritura pública de declaración jurada del arrendador, sobre el uso<br />
que le dará a la vivienda y de que el interesado no ha habitado en<br />
vivienda propia durante el último año y prueba registral del<br />
parentesco.<br />
b) Prueba de la propiedad de la finca o del derecho del promotor.<br />
c) Prueba del vencimiento del plazo de arrendamiento; a falta de prueba<br />
escrita, el plazo se contará a partir de la vigencia de esta ley.<br />
ARTICULO 103.- Prevención para nueva construcción<br />
La nueva construcción que se pretenda levantar en el inmueble debe<br />
tener un valor por lo menos cinco veces mayor que el de la edificación que<br />
se desea demoler.<br />
Esta construcción deberá iniciarse durante los tres meses siguientes a<br />
partir del desalojo.<br />
A la prevención de desalojo deben adjuntarse los siguientes<br />
documentos:<br />
a) La escritura pública de la declaración jurada del arrendador sobre<br />
el valor de la edificación nueva por levantar en el inmueble.<br />
b) Prueba de la propiedad de la finca o del derecho del promotor.<br />
c) Certificación del valor de la edificación actual, expedida por el<br />
Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación<br />
Directa; en su defecto, o si ese avalúo tiene más de cinco años, el<br />
avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.<br />
d) Prueba de vencimiento del plazo del arrendamiento.<br />
ARTICULO 104.- Prevención judicial de desalojamiento<br />
La prevención judicial de desalojamiento de una vivienda de carácter<br />
social se promoverá como prueba anticipada al proceso de desahucio. La<br />
estimación de las diligencias será la misma que la correspondiente al<br />
desahucio.<br />
Si los documentos están en regla, el Tribunal procederá, sin más<br />
trámite, a realizar la prevención al arrendatario para que desaloje la<br />
vivienda al vencer el plazo del arrendamiento. Las diligencias pasarán a<br />
formar parte del proceso principal que se establezca.<br />
ARTICULO 105.- Acción de desalojamiento<br />
Si el arrendatario no desaloja la vivienda al vencer el plazo del<br />
arrendamiento, el arrendador podrá promover proceso de desahucio.<br />
A la demanda se aplicará, en lo pertinente, lo dispuesto en el<br />
artículo 448 del Código Procesal Civil.<br />
Cuando la prevención de desalojamiento se haya efectuado mediante acta<br />
notarial, deben acompañarse a la demanda los mismos documentos entregados<br />
al arrendatario y la certificación de la diligencia notarial.<br />
Si se solicita el desalojamiento para una nueva construcción, a la<br />
demanda deben adjuntarse, además, los siguientes documentos:<br />
a) El permiso de construcción.<br />
b) Los planos de la nueva construcción, debidamente aprobados por los<br />
organismos competentes.<br />
c) El presupuesto de la nueva construcción, certificado por un<br />
ingeniero civil o un arquitecto incorporados.<br />
ARTICULO 106.- Incumplimiento del arrendador<br />
Si el arrendador no cumple con la obligación de ocupar la vivienda el<br />
mismo o la persona para quien la solicitó o si no inicia la nueva<br />
construcción, en ambos casos, durante los tres meses siguientes al<br />
desalojo, el arrendatario tendrá derecho a ser restablecido en el<br />
arrendamiento de la vivienda, por un nuevo período de tres años.<br />
La acción de restablecimiento del arrendatario se promoverá en proceso<br />
incidental dentro del mismo juicio de desahucio, o en proceso sumario si el<br />
desalojamiento se ha producido con motivo de la prevención.<br />
Además, el arrendatario deberá ser indemnizado por el arrendador, por<br />
un monto igual a la renta de un año de la vivienda desocupada, junto con<br />
los gastos de traslado y los demás daños y perjuicios que haya lugar. El<br />
arrendatario tiene derecho a esta indemnización aunque no vuelva a ocupar<br />
la vivienda.<br />
Cuando, por cualquier razón, de hecho o de derecho, tanto del<br />
arrendador como de un tercero, el restablecimiento en el derecho del<br />
arrendatario para volver a ocupar la vivienda no pueda ejecutarse, el<br />
arrendador debe indemnizar al arrendatario en una suma igual a la renta de<br />
tres años de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y los<br />
demás daños y perjuicios que haya lugar.<br />
Sobre el inmueble desocupado pesará hipoteca legal preferente a<br />
cualquier otro acreedor personal, anterior o posterior al desalojamiento,<br />
aunque el bien se haya traspasado a un tercero, para el pago de las<br />
indemnizaciones que establece este artículo.<br />
ARTICULO 107.- Régimen de promoción<br />
Se crea un régimen con medidas de promoción para las edificaciones<br />
destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social, con las<br />
siguientes características:<br />
a) Incorporación voluntaria y optativa de los contratantes.<br />
b) Instrumentación de un contrato con el Estado para construir una<br />
edificación nueva o realizar remodelaciones en las existentes, con el<br />
destino único y específico de arrendamiento para viviendas de carácter<br />
social, por un período de diez años, el que se inscribirá en el<br />
Registro Público y gravará la finca.<br />
c) Fijación del precio para cada vivienda, con base en el área útil de<br />
ocupación y el reajuste anual del precio, según el índice oficial de<br />
precios al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos.<br />
d) Aceptación de los términos, las condiciones y las especificaciones<br />
para la construcción y la reparación de las edificaciones y su uso<br />
exclusivo, mediante el arrendamiento, para vivienda de carácter social.<br />
e) Beneficios impositivos que se establecen en los artículos<br />
siguientes.<br />
ARTICULO 108.- Calificación de las viviendas<br />
La calificación de las viviendas que se promueven con este régimen,<br />
comprenderá las casas de habitación o apartamentos con un valor para el<br />
terreno y la edificación, en conjunto, igual al límite máximo que considere<br />
como tope el Banco Hipotecario de la Vivienda.<br />
Cuando se trate de edificaciones de un valor superior al límite máximo<br />
establecido, será condición indispensable que las viviendas vayan a ser<br />
destinadas a llenar las necesidades de habitación primaria de un sector de<br />
la población que, por sus ingresos, no tiene capacidad de adquirir una<br />
vivienda adecuada a sus requerimientos.<br />
El Reglamento del Poder Ejecutivo deberá describir los elementos<br />
constructivos, las dimensiones y las características distintivas de cada<br />
género de edificación.<br />
ARTICULO 109.- Beneficios impositivos del régimen<br />
Los beneficios impositivos que podrán otorgarse para construir<br />
edificaciones destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social,<br />
serán:<br />
a) Exoneración hasta de un cincuenta por ciento (50%), del impuesto<br />
sobre la renta que el arrendador deberá pagar sobre los alquileres<br />
percibidos.<br />
b) Exoneración hasta de un cincuenta por ciento (50%), del impuesto<br />
territorial, por un período de diez años a partir de la adquisición del<br />
terreno o de iniciada la primera construcción.<br />
ARTICULO 110.- Solicitudes y autorizaciones<br />
Se faculta a los órganos administrativos, que determine el<br />
Reglamento, para recibir y examinar las solicitudes de las personas físicas<br />
y jurídicas, propietarias de inmuebles que soliciten este régimen y para<br />
autorizar las exoneraciones de impuestos que permita el Reglamento.<br />
La autorización debe comprender, necesariamente, la determinación del<br />
sujeto beneficiario de la exoneración, la dimensión del beneficio que se<br />
otorga en cada caso y la definición precisa de las obligaciones,<br />
limitaciones, prohibiciones y sanciones para el beneficiario.<br />
Se aplicarán en este régimen las disposiciones de los capítulos IX y X<br />
de la Ley reguladora de las exoneraciones vigentes, No. 7293, del 31 de<br />
marzo de 1992.<br />
ARTICULO 111.- Entes descentralizados y municipalidades<br />
Se faculta a los entes descentralizados y a las municipalidades para<br />
otorgar exoneraciones de impuestos, tasas, contribuciones y tarifas, en<br />
forma total o parcial, a los beneficiarios del régimen de arrendamiento de<br />
viviendas de carácter social.<br />
ARTICULO 112.- Reglamento del régimen de promoción<br />
Las disposiciones de los artículos 90 inciso b), 107, 108, 109, 110 y<br />
111 de esta ley no entrarán en vigencia hasta tanto el Poder Ejecutivo no<br />
dicte el reglamento para la promoción de edificaciones destinadas a<br />
arrendamiento de viviendas de carácter social.<br />
El Poder Ejecutivo podrá decretar la aplicación temporal de este<br />
régimen de promoción, o bien, poner en vigencia estas normas sólo para un<br />
determinado sector de viviendas, disponer su aplicación para todo el<br />
territorio nacional o para determinada división territorial, u otorgar<br />
exoneraciones impositivas diferentes, pero generales para un sector,<br />
parciales o totales, según la conveniencia nacional.<br />
CAPITULO XI<br />
TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO<br />
ARTICULO 113.- Causas de extinción del arrendamiento<br />
El contrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas:<br />
a) Nulidad, de acuerdo con los artículos 9, 10, 14, 23 y 24 de esta<br />
ley.<br />
b) Rescisión, conforme a los artículos 30 y 38 de esta ley.<br />
c) Evicción, según los artículos 27 y 28 de esta ley.<br />
d) Pérdida o destrucción de la cosa arrendada, de conformidad con el<br />
artículo 42 de esta ley.<br />
e) Expiración del plazo, conforme a las reglas del capitulo VIII y de<br />
los artículos 76, 100, 101, 102, 103 104 y 105 de esta ley.<br />
f) Expropiación, según el artículo 77 de esta ley.<br />
g) Resolución por incumplimiento del arrendador o del arrendatario.<br />
ARTICULO 114.- Resolución por incumplimiento del arrendatario<br />
El arrendador puede invocar la resolución del contrato por<br />
incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, con base en las<br />
siguientes causas:<br />
a) Falta de pago del precio del arrendamiento, conforme a las reglas<br />
del<br />
capítulo VII y las demás normas aplicables de la presente ley.<br />
b) El incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de<br />
conservar el bien en buen estado, conforme a los artículos 44, inciso<br />
c),47, 48, 49 y 50 de esta ley.<br />
c) En el condominio:<br />
i) Las causales de los incisos a) y b) anteriores.<br />
ii) La violación de las obligaciones derivadas de la Ley de propiedad<br />
horizontal o del Reglamento de condominio, o desacato de los acuerdos<br />
generales de la asamblea de propietarios, conforme al artículo 25 de<br />
esta ley.<br />
iii) Falta de pago de los gastos del condominio, según el artículo 25<br />
de esta ley.<br />
d) Cambio de destino de la cosa arrendada, de acuerdo con los artículos<br />
44, inciso b), 45 y 80 de esta ley.<br />
e) No permitir al arrendador la inspección del bien arrendado, conforme<br />
al artículo 51 de esta ley.<br />
f) Daño al bien arrendado, por omisión de aviso del arrendatario, de<br />
conformidad con los artículos 34 y 52 de esta ley.<br />
g) Goce abusivo del bien arrendado, según el artículo 54 de esta ley.<br />
h) Desalojo en lo personal, de acuerdo con los artículos 78, 79, 81 y<br />
85 de esta ley.<br />
i) Falta de notificación de la subrogación, conforme a los artículos<br />
84, 85 y 86 de esta ley.<br />
ARTICULO 115.- Resolución por incumplimiento del arrendador<br />
Por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, el<br />
arrendatario puede invocar la resolución del contrato, con base en las<br />
siguientes causas:<br />
a) No habérsele entregado la cosa en buen estado de servicio, seguridad<br />
o salubridad, conforme al inciso b) del artículo 26, y al artículo 46<br />
de esta ley.<br />
b) Falta al deber de conservar el bien en buen estado o falta de pago<br />
de las reparaciones, de conformidad con el artículo 26, inciso 3) y los<br />
artículos 33, 34,<br />
inciso 1), 35, 37 y 93 de esta ley.<br />
c) Cambios en la forma del bien o ejecución de obras sin autorización<br />
del arrendatario, según los artículos 40 y 41 de esta ley.<br />
d) Perturbaciones, de hecho o de derecho, del arrendador en menoscabo<br />
del derecho del arrendatario a disfrutar del bien arrendado, de acuerdo<br />
con el inciso d) del<br />
artículo 26 de esta ley.<br />
e) Falta de pago de los servicios públicos correspondientes al<br />
arrendador, conforme al artículo 64.<br />
ARTICULO 116.- Intimación<br />
En los casos de resolución del contrato establecidos en el artículo<br />
114, incisos 2), 3), subincisos ii) y iii), y en el artículo 115, la parte<br />
interesada, antes de promover la acción correspondiente, deberá intimar a<br />
la otra para que cumpla con su obligación.<br />
La intimación se efectuará mediante el trámite de notificación.<br />
La obligación deberá cumplirse en un período no mayor de treinta días,<br />
contados a partir de la intimación.<br />
Al promoverse la acción, deberá presentarse el documento de<br />
notificación al intimado.<br />
ARTICULO 117.- El hecho extintivo<br />
La extinción del contrato de arrendamiento se producirá de pleno<br />
derecho, por el acaecimiento de la causa que esta ley establece.<br />
Con fundamento en la causa de extinción, la parte con interés legítimo<br />
podrá promover la acción correspondiente.<br />
ARTICULO 118.- Impugnación de la causa de extinción<br />
Cuando la causa de extinción sea impugnada por la parte contra quien<br />
se opone, la autoridad judicial que conozca del proceso examinará los<br />
hechos y las razones de derecho invocadas y decidirá sobre las pretensiones<br />
deducidas en el proceso.<br />
ARTICULO 119.- Daños y perjuicios<br />
Cuando, con fundamento en un interés legítimo, se reclame alguna<br />
indemnización por daños y perjuicios, deberá resarcirse íntegramente la<br />
lesión patrimonial causada o la que necesariamente deba causarse, como<br />
consecuencia directa e inmediata de la infracción de la norma o de la<br />
violación del derecho subjetivo, con arreglo a los principios de la equidad<br />
y la sana crítica. En esta materia, serán de aplicación las reglas del<br />
Código Civil.<br />
ARTICULO 120.- Prescripción<br />
Todo derecho y su correspondiente acción prescribirán en un año,<br />
contado desde el momento en que ocurrieron los hechos o desde que fueron<br />
del conocimiento de la parte a quien perjudican.<br />
No podrá alegarse desconocimiento sobre hechos públicos y notorios en<br />
la cosa arrendada.<br />
Al impedido por justa causa no le corre término.<br />
En lo no previsto en este artículo se aplicarán las disposiciones del<br />
Código Civil sobre prescripción.<br />
CAPITULO XII<br />
PROCEDIMIENTOS<br />
ARTICULO 121.- Proceso de desahucio<br />
Por el proceso de desahucio establecido en el Código Procesal Civil,<br />
se deducirán las acciones que el arrendador promueva por las siguientes<br />
causas:<br />
a) Expiración del plazo del arrendamiento, conforme al inciso e) del<br />
artículo 113 de esta ley.<br />
b) Extinción del contrato de arrendamiento por expiración del derecho<br />
del usufructuario o del fiduciario, de conformidad con el artículo 74<br />
de esta ley.<br />
c) Resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del<br />
arrendatario, según el artículo 114 de esta ley.<br />
d) Habitación para uso propio o de familiares y nueva construcción, en<br />
caso de vivienda de carácter social, de acuerdo con los artículos 100,<br />
101, 102, 103 y 104 de esta ley.<br />
El demandado podrá oponer las excepciones de pago por compensación por<br />
los gastos, las reparaciones y los servicios abonados por cuenta del<br />
arrendador, de disminución del precio o excusión del pago, según lo<br />
dispuesto en la presente ley, además de las otras defensas previas y de<br />
fondo que procedan.<br />
ARTICULO 122.- Pretensiones en proceso sumario<br />
Mediante el proceso sumario que establece el Código Procesal Civil,<br />
se tramitarán la resolución del contrato por incumplimiento por parte del<br />
arrendador, la acción de restablecimiento del arrendatario en su derecho al<br />
arrendamiento y el reajuste del precio del arrendamiento.<br />
En el caso del proceso de reajuste del precio, la resolución inicial<br />
del proceso sumario, el Tribunal fijará el precio o el alquiler<br />
provisional, que el arrendatario deberá depositar, sin perjuicio de que esa<br />
fijación sea modificada en sentencia.<br />
(NOTA: La Sala Constitucional mediante Resolución No. 1951-96, de las 11:57<br />
horas del 26 de abril de 1996, anuló por inconstitucional la frase: "que no<br />
tendrá recurso alguno".)<br />
Si el arrendatario no deposita el monto fijado, dentro de los ocho<br />
días siguientes al de la notificación, incurrirá en falta de pago del<br />
alquiler.<br />
El precio que se fije en la sentencia será retroactivo a la fecha en<br />
que se interpuso la demanda. Si el precio resulta mayor que el fijado<br />
provisionalmente, el Tribunal concederá al arrendatario un plazo de un mes,<br />
para que pague la totalidad de las diferencias; de no pagarlas, se ordenará<br />
su inmediato desalojo por falta de pago.<br />
Si el precio resulta menor, las diferencias se le devolverán al<br />
arrendatario, dentro de los ocho días siguientes a la firmeza de la<br />
resolución que lo ordena, o se aplicarán a rentas futuras, a juicio del<br />
arrendatario. Sin embargo, cuando se trate de alquiler de vivienda, si el<br />
arrendatario debe pagar una diferencia en el precio, dispondrá de un plazo<br />
improrrogable de seis meses para cancelarla en cuotas alícuotas.<br />
ARTICULO 123.- Ejecución de garantías<br />
La ejecución de las garantías que acompañan al contrato de<br />
arrendamiento se tramitará por el proceso sumario ejecutivo, el proceso de<br />
ejecución de apremio o el proceso ejecutivo hipotecario o prendario del<br />
Código Procesal Civil, según la naturaleza del título.<br />
La ejecución de la hipoteca legal preferente que establece el artículo<br />
106 de esta ley, se tramitará mediante el proceso ejecutivo hipotecario.<br />
ARTICULO 124.- Pretensiones en proceso abreviado<br />
Las pretensiones que puedan derivar las partes, con motivo de la de<br />
extinción del contrato de arrendamiento por causa de nulidad, rescisión,<br />
evicción y pérdida o destrucción de la cosa arrendada, así como las de<br />
indemnización por daños y perjuicios, la del restablecimiento o<br />
reconocimiento de un derecho subjetivo lesionado y cualquier otra<br />
pretensión procesal derivada del contrato de arrendamiento, que no pueda<br />
deducirse por procesos sumarios, incidental, hipotecario o prendario, se<br />
promoverán según el proceso abreviado que establece el Código Procesal<br />
Civil.<br />
ARTICULO 125.- Reconocimiento judicial e inventario<br />
En todo proceso arrendaticio, hasta la entrega del bien al arrendador<br />
o al arrendatario, cualquiera de las partes puede solicitar la realización<br />
de un reconocimiento judicial e inventario de bienes, a efecto de comprobar<br />
su estado de conservación, las mejoras o reparaciones efectuadas, los daños<br />
y desperfectos existentes, o si el uso de la cosa cumple o no cumple con el<br />
destino convenido o con cualquier otra de las obligaciones del contrato o<br />
constituye un goce abusivo del bien.<br />
El Tribunal podrá ordenar esa diligencia como prueba anticipada, a<br />
solicitud del actor y sin previa notificación al demandado.<br />
El Tribunal podrá requerir el empleo de la Fuerza Pública para cumplir<br />
con la diligencia, con todas las facultades legales para su ejecución.<br />
ARTICULO 126.- Depósito cautelar<br />
En los procesos de desahucio, cualquiera sea la causa invocada, cuando<br />
el arrendatario haya desocupado el inmueble, el Tribunal podrá acordar al<br />
arrendador la tenencia del bien, a título de depósito cautelar. El Juez<br />
deberá dejar constancia en los autos del estado de conservación del bien y,<br />
en caso de existir bienes muebles, practicará un inventario y designará<br />
depositario, cargo que, a juicio del Tribunal, podrá recaer en el actor.<br />
La petición para el depósito del bien se tramitará en proceso<br />
incidental.<br />
ARTICULO 127.- Abandono del bien<br />
Cuando, con motivo de abandono del arrendatario, el inmueble haya<br />
sido depositado en el arrendador y el arrendatario no haya opuesto<br />
excepciones contra la acción promovida, sin más trámite, se procederá a<br />
dictar sentencia estimatoria de la demanda.<br />
ARTICULO 128.- Acumulación de pretensiones de un mismo actor<br />
En un mismo proceso abreviado, se acumularán todas las pretensiones<br />
que el actor tenga que deducir contra el demandado.<br />
El arrendador podrá acumular, voluntariamente, la acción de desahucio,<br />
en cuyo caso todas las pretensiones se tramitarán en un solo proceso<br />
abreviado, de acuerdo con sus propias normas, y se resolverán en una misma<br />
sentencia.<br />
ARTICULO 129.- Reconvención<br />
En el proceso abreviado, se acumularán todas las pretensiones que el<br />
demandado deba deducir contra el actor, por vía de reconvención.<br />
En el caso de desahucio por reconvención, se aplicará la regla del<br />
artículo anterior.<br />
ARTICULO 130.- Acumulación de acciones plurales<br />
El arrendador podrá acumular las acciones que tenga que deducir<br />
contra distintos arrendatarios de un mismo inmueble, aunque existan con<br />
ellos contratos diferentes, siempre que se fundamenten en hechos comunes a<br />
todos los demandados.<br />
De igual modo, los distintos arrendatarios de un mismo inmueble podrán<br />
acumular las acciones que deban deducir contra el mismo arrendador, siempre<br />
que se fundamenten en hechos comunes.<br />
CAPITULO XIII<br />
DISPOSICIONES FINALES<br />
ARTICULO 131.- Reformas del Código Procesal Civil<br />
Se reforman el inciso 6) del artículo 17, el inciso 9) del artículo<br />
420, el inciso 9) del artículo 432, el párrafo primero del artículo 748 y<br />
la Sección II, Capitulo II, Título III del Código Procesal Civil, cuyos<br />
textos dirán:<br />
"Artículo 17.- Cuantía de las demandas.<br />
(...)<br />
6.- En las demandas de desahucio, se estimará la cuantía por el valor<br />
de la renta de un semestre de alquiler, servicios y otras cargas<br />
patrimoniales que, según el contrato, resulten a cargo del<br />
arrendatario. En las acciones acumuladas, la estimación será igual a<br />
la suma de las diferentes pretensiones que se deduzcan.<br />
Si el precio del arrendamiento no esta estipulado, en forma<br />
cierta y determinada, se admitirá la cuantía fijada por el actor, sin<br />
perjuicio de la objeción que pueda presentar el demandado, con<br />
fundamento en el valor de la posible renta; esta objeción se<br />
tramitará, conforme a lo que se dispone en el proceso ordinario."<br />
"Artículo 420.- Asuntos sujetos a este trámite.<br />
(...)<br />
9.- Las pretensiones que señala el artículo 127 de la Ley general de<br />
arrendamientos urbanos y suburbanos."<br />
"Artículo 432.- Materia del proceso sumario.<br />
En proceso sumario, se tramitarán las siguientes pretensiones:<br />
(...)<br />
9.- La resolución del contrato por incumplimiento del arrendador, el<br />
restablecimiento del arrendatario en su derecho al arrendamiento y la<br />
de reajuste en el precio del arrendamiento."<br />
"Artículo 748.- Deber de legalizar y reclamar privilegio<br />
Todos los acreedores, salvo los hipotecarios, los prendarios,<br />
los arrendadores, los arrendatarios y los de crédito reconocido en<br />
sentencia, deberán legalizar sus créditos y reclamar oportunamente el<br />
privilegio que posean."<br />
"Título III<br />
Capítulo II<br />
Sección II<br />
Proceso de desahucio<br />
Artículo 448.- Demanda y causas de desalojamiento<br />
A la demanda se le aplicará lo dispuesto en el artículo 433.<br />
En el escrito se indicará, además, el lugar donde está ubicado<br />
el inmueble y se acompañará la prueba de propiedad de la finca o del<br />
derecho del actor, el contrato de arrendamiento si existe y, en su<br />
caso, cualquier otro documento que ordene la Ley general de<br />
arrendamientos urbanos y suburbanos.<br />
Cuando la acción que se promueva sea para desalojar una<br />
vivienda, se debe presentar certificación, expedida por el Departamento<br />
de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, sobre el<br />
actual valor conjunto del terreno y la edificación, en su defecto, o si<br />
ese avalúo tiene más de cinco años, debe presentarse el avalúo<br />
practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados. El<br />
actor debe señalar con precisión la causa de desalojamiento en que<br />
apoya su pretensión.<br />
Sólo será admisible la demanda de desahucio que se funde en una<br />
de las causas que señala el artículo 121 de la Ley general de<br />
arrendamientos urbanos y suburbanos y las que establezcan otras<br />
disposiciones del ordenamiento jurídico vigente.<br />
Artículo 449.- Legitimación y orden de desalojamiento<br />
La demanda de desahucio podrán establecerla quienes comprueben<br />
tener derecho de propiedad o de posesión de la finca, por cualquier<br />
título legítimo, y procederá contra el arrendatario, el<br />
subarrendatario, el cesionario, los ocupantes y los poseedores del<br />
inmueble, en precario o por pura tolerancia.<br />
Cuando, sin consentimiento del arrendador, el arrendatario<br />
permita que otras personas ocupen el inmueble, no será necesario que<br />
sean demandadas; será suficiente que se les notifique la sentencia.<br />
En caso que la demanda no la establezca el dueño del inmueble o<br />
un poseedor en nombre propio, el actor deberá comprobar que su derecho<br />
se deriva de quien tuvo facultad para concederlo. Si eso no se<br />
comprueba, la demanda será inadmisible.<br />
En el mismo auto en que se confiera el emplazamiento al<br />
demandado, el Juez ordenará desalojar el inmueble por un plazo de<br />
quince días.<br />
Artículo 450.- Objeción a la cuantía<br />
Si la estimación de la demanda no se ajusta a lo que establece<br />
el inciso 6) del artículo 17, el demandado podrá objetarla e interponer<br />
la excepción de incompetencia, cuando ésta proceda, todo dentro del<br />
emplazamiento. En ambos casos, el punto se resolverá<br />
interlocutoriamente, de acuerdo con las reglas establecidas para el<br />
proceso ordinario.<br />
Artículo 451.- Desahucio por falta de pago<br />
Durante la tramitación del proceso fundado en la falta de pago<br />
de la renta, el demandado deberá depositar, a la orden del Tribunal que<br />
conozca del asunto, el precio del alquiler de los períodos posteriores<br />
a la presentación de la demanda. Si existe duda sobre el monto del<br />
alquiler, el Juez lo fijará prudencialmente.<br />
En el mismo auto en el que se ordene el desalojo se le prevendrá<br />
al locatario que, a partir del período siguiente, debe cumplir con esa<br />
prevención.<br />
Si el demandado ofrece prueba confesional, el Juez deberá<br />
calificar de previo el interrogatorio y resolver si admite o no la<br />
confesión. Para ese efecto, abrirá el sobre cerrado cuando en esa<br />
forma se hayan presentado las preguntas.<br />
Artículo 452.- Sentencia y orden de lanzamiento<br />
En la sentencia estimatoria que declare con lugar la pretensión,<br />
se confirmará la orden de desalojamiento impartida interlocutoriamente<br />
y se ordenará el lanzamiento, el cual se ejecutará, una vez firme el<br />
fallo, por medio de nota que se enviará a la autoridad de policía<br />
administrativa del lugar donde está situado el inmueble.<br />
La sentencia que sobrevenga en un proceso de desahucio, si no<br />
homologa la causa de extinción del contrato invocada por el arrendador,<br />
mantendrá o restablecerá al arrendatario en el goce de sus derechos y<br />
resolverá las demás pretensiones procesales.<br />
En el desalojamiento de una vivienda de carácter social, el Juez<br />
aplicará lo que establecen los artículos 98 y 99 de la Ley general de<br />
arrendamientos urbanos y suburbanos.<br />
Artículo 453.- Posesión del bien<br />
La autoridad de policía pondrá al actor en perfecta posesión de<br />
la cosa, para lo que, si es necesario, sin más trámite practicará el<br />
allanamiento; expulsará a quien se oponga, sin atender cualquier orden<br />
de embargo u otra semejante; esta orden podrá ejecutarse, si procede,<br />
una vez efectuada la expulsión.<br />
En caso de que el demandado no pueda retirar los muebles en el<br />
acto del lanzamiento, la autoridad deberá ponerlos en depósito y los<br />
gastos respectivos deberá cubrirlos el mismo demandado.<br />
Artículo 454.- Cobro de alquileres insolutos y otros y derecho de<br />
retención<br />
El actor podrá gestionar, en proceso incidental que se tramitará<br />
en pieza separada, el cobro de los alquileres insolutos y de los<br />
servicios y gastos correspondientes al arrendatario. Por la misma vía,<br />
el actor podrá ejercer el derecho de retención sobre los bienes del<br />
arrendatario y sus familiares, conforme lo establece el artículo 66 de<br />
la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos, para lo cual<br />
esos bienes se asegurarán, mediante diligencia de embargo.<br />
Artículo 455.- Desahucio administrativo<br />
El desahucio administrativo procederá en los casos que establece<br />
el artículo 7 de la Ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos.<br />
En tales casos, no habrá necesidad de promover desahucio<br />
judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan pronto como<br />
se lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con derecho a<br />
poseerlo o su representante.<br />
De existir oposición, la autoridad de policía correspondiente, a<br />
solicitud del interesado con derecho a pedir la desocupación, procederá<br />
al desalojamiento, sin trámite alguno.<br />
En casos especiales, la autoridad de policía, a su juicio, podrá<br />
conceder verbalmente un plazo prudencial para la desocupación.<br />
Cuando se trate de trabajadores de fincas rurales necesariamente<br />
deberá concedérseles, para el desalojamiento, un plazo no menor de<br />
quince días ni mayor de treinta, que comenzará a correr a partir del<br />
día en que la autoridad de policía les haga la prevención, mediante<br />
acta que firmará con el interesado o, si este no quiere o no puede<br />
firmar, con dos testigos."<br />
ARTICULO 132.- Reforma del Código Civil<br />
Se reforma el inciso 3) del artículo 1255 del Código Civil, cuyo<br />
texto dirá:<br />
"Artículo 1255<br />
(...)<br />
3.- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta por un año; pero, si el<br />
poder se limita a cierto tiempo, el período del arrendamiento no debe<br />
exceder de ese plazo. Para arrendar bienes inmuebles, se requiere<br />
poder generalísimo o especial."<br />
ARTICULO 133.- Reforma del Código de Comercio<br />
Se reforma el artículo 886 del Código de Comercio, cuyo texto dirá:<br />
"Artículo 886.- Para el reconocimiento y el pago, los créditos se<br />
clasifican así: créditos con privilegio sobre determinado bien,<br />
créditos de los trabajadores, créditos de los arrendadores y<br />
arrendatarios, créditos de la masa y créditos comunes."<br />
ARTICULO 134.- Adición a la Ley reguladora de las exoneraciones vigentes<br />
Se adiciona al artículo 2 de la Ley No. 7293, del 31 de marzo de<br />
1992, el inciso t), cuyo texto dirá:<br />
"t) Se establecen, en la Ley general de arrendamientos urbanos y<br />
suburbanos, bonos para el régimen de promoción de edificaciones<br />
destinadas al arrendamiento de viviendas de carácter social."<br />
ARTICULO 135.- Reforma a la Ley General de Estadística<br />
Se reforma la Ley No. 1565, del 20 de mayo de 1953, a su vez<br />
reformada por la<br />
Ley No. 1933, del 23 de setiembre de 1953, adicionándole al artículo 14 el<br />
inciso n), cuyo texto dirá:<br />
"n) Publicar, mensualmente, en el diario oficial La Gaceta, durante los<br />
primeros quince días de cada mes, el índice oficial de precios al<br />
consumidor.<br />
Este índice debe mostrar el incremento mensual de precios y<br />
acumulado del último año."<br />
TRANSITORIO I.- Los contratos de arrendamiento existentes antes de la<br />
vigencia de esta ley, se regirán en cuanto su extinción, por las normas<br />
siguientes:<br />
a) Los contratos sin plazo o de plazo vencido se prorrogarán por cuatro<br />
años.<br />
Cuando la antigüedad del contrato sea mayor de cuatro años, a<br />
ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación arrendaticia<br />
anterior mayor de cuatro años, hasta un límite máximo de doce meses.<br />
b) En los contratos de plazo contractual pendiente menor de tres años,<br />
el período se ampliará a tres años y a ese plazo se le agregará un mes,<br />
por cada año de ocupación arrendaticia anterior mayor de tres años,<br />
hasta un límite máximo de doce meses.<br />
c) En los contratos con plazo contractual pendiente por tres años o<br />
más, a ese plazo se le agregará un mes, por cada año de ocupación<br />
arrendaticia anterior mayor de tres años, hasta un límite máximo de<br />
doce meses.<br />
d) Todos los plazos se contarán a partir de la vigencia de esta ley.<br />
e) El arrendador deberá notificar, al arrendatario tres meses antes de<br />
la fecha de expiración del plazo, su voluntad de no renovarle el<br />
contrato.<br />
Tras la notificación y una vez expirado el plazo, el arrendador podrá<br />
pedir el desalojamiento del arrendatario, mediante proceso de desahucio.<br />
Cuando el arrendador haya dejado transcurrir el plazo de tres meses<br />
sin notificar al arrendatario su voluntad de no renovarle el arrendamiento,<br />
el contrato quedará prorrogado, tácitamente, por un nuevo período de tres<br />
años.<br />
TRANSITORIO II.- En el caso de los supuestos previstos en el transitorio I,<br />
el arrendatario podrá pedir, dentro de los tres meses siguientes a la<br />
promulgación de esta ley, que le sean resarcidas las mejoras introducidas<br />
por él en el inmueble, las cuales serán valoradas por ambas partes o<br />
judicialmente. El arrendador podrá optar por pagarlas o prolongar el plazo<br />
del arriendo, de acuerdo con el valor de las mejoras y el del alquiler. En<br />
caso de que el valor de las mejoras lo amerite, el arrendador podrá<br />
aumentar el plazo para la extinción del contrato a diez años a partir de la<br />
promulgación de esta ley, con el único objeto de que el arrendatario<br />
amortice sus mejoras.<br />
TRANSITORIO III.- En los contratos existentes antes de la vigencia de esta<br />
ley, el precio del arrendamiento se regirá por las siguientes normas:<br />
a) Si, en el contrato de arrendamiento o posteriormente, las partes han<br />
acordado la renta o los reajustes para un período determinado, el<br />
convenio se mantendrá hasta su expiración.<br />
b) Salvo que en el año anterior haya existido un alza de alquiler por<br />
resolución judicial, a partir de la vigencia de esta ley podrá<br />
solicitarse el reajuste de la renta, mediante proceso sumario, o<br />
someterse la discrepancia a la decisión de árbitros o peritos, según<br />
las reglas del Código Procesal Civil.<br />
c) Con excepción del caso de convenio de partes que preceptúa el inciso<br />
a) de este transitorio, al cumplirse un año de vigencia de la presente<br />
ley, los artículos 68 y 70 empezarán a aplicarse a los arrendamientos<br />
existentes, al final de cada año de contrato o a partir de un año de la<br />
decisión judicial, arbitral o pericial firme, hasta que expire el plazo<br />
del arrendamiento.<br />
TRANSITORIO IV.- Los procesos judiciales pendientes al entrar en vigor la<br />
presente ley, continuarán tramitándose hasta su fenecimiento, con base en<br />
la Ley de inquilinato que se deroga y en las disposiciones del Código<br />
Procesal Civil aquí reformadas.<br />
TRANSITORIO V.- La Dirección General de Estadística y Censos deberá<br />
efectuar la primera publicación del índice oficial de precios al<br />
consumidor, dentro de los diez meses siguientes a la publicación de esta<br />
ley.<br />
TRANSITORIO VI.- Se otorga el plazo de un año, a partir de la publicación<br />
de esta ley, a todos los arrendadores de casas, apartamentos de habitación<br />
o locales para cualquier otro destino, para proveer, a las edificaciones<br />
que arriendan, de servicios básicos adecuados de acueducto, alcantarillado<br />
sanitario y electricidad.<br />
El uso en común de alguno de esos servicios, por dos arrendatarios o<br />
más, sólo podrá mantenerse con la autorización de los organismos del<br />
Ministerio de Salud, en las condiciones que ellos determinen.<br />
Transcurrido el plazo mencionado, se aplicará lo dispuesto en el<br />
artículo 22 de esta ley.<br />
TRANSITORIO VII.- El Instituto Costarricense de Turismo reglamentará el<br />
procedimiento para las declaratorias de zonas de interés turístico a que<br />
alude el inciso b) del artículo 7, dentro del plazo de nueve meses a partir<br />
de la publicación de esta ley.<br />
ARTICULO 136.- Derogaciones<br />
Se derogan la Ley de inquilinato, No. 6, del 21 de setiembre de 1939<br />
y sus reformas, y cuantas disposiciones, de rango igual o inferior, se<br />
opongan a lo que establece la presente ley.<br />
ARTICULO 137.- Vigencia.<br />
Rige a partir de su publicación.<br />
Asamblea Legislativa.- San José, a los siete días del mes de julio de mil<br />
novecientos noventa y cinco.<br />
Comuníquese al Poder Ejecutivo<br />
Antonio Alvarez Desanti<br />
Presidente<br />
Alvaro Azofeifa Astúa<br />
Manuel Ant. Barrantes Rodríguez<br />
Primer Secretario<br />
Segundo Secretario<br />
Dado en la Presidencia de la República.- San José, a los diez días<br />
del mes de julio de mil novecientos noventa y cinco.<br />
Ejecútese y publíquese<br />
JOSE MARIA FIGUERES OLSEN.- Los Ministros de la Presidencia, Rodrigo<br />
Oreamuno Blanco, de Vivienda y Asentamientos Humanos, Edgar Arroyo Cordero,<br />
y de Justicia y Gracia a.i., Mónica Blanco Valverde.<br />
Revisada al 4-10-99. CT-- EH*<br />
Sanción 10-7-95<br />
Publicación y rige 17-8-95
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